Alivuokralainen ja alivuokrasuhde: Opas vuokra-asumisen käytännön kysymyksiin

Alivuokraaminen tarkoittaa sitä, kun päävuokralainen (ensivuokralainen), jonka on allekirjoittanut vuokrasopimuksen vuokranantiajan kanssa, ja antaa osan asunnosta käyttöön toiselle henkilölle erillistä vuokraa vastaan. Alivuokraus käsittää kuitenkin enintään puolet koko asunnon koosta. Kun halutaan vuokrata osa asunnosta toiselle henkilölle tai halutaan alivuokrata joltain esimerkiksi huone, kannattaa tehdä vuokrauksesta myös kirjallinen alivuokrasopimus päävuokralaisen ja alivuokralaisen välillä.

Kun vuokrataan enemmän puolet alivuokrauksesta, ei ole kyse enää alivuokrauksesta ja vuokranantaja voi kieltää tämän. Tämä opas keskittyy juuri alivuokraukseen ja alivuokraussuhteen eri kohtiin, joihin kannattaa kiinnittää huomiota.

Alivuokralainen ja alivuokrasuhde

Vuokralainen, päävuokralainen (tai ensivuokralainen) on henkilö, joka allekirjoittaa vuokranantajan kanssa vuokrasopimuksen. Päävuokralaisen vastuulla on huolehtia vuokravakuudesta, vastaa asunnossa tapahtuvista mahdollisista vahingoista, hänen tulee maksaa vuokra ajallaan, ja pitää asunto hyvässä kunnossa ja noudattaa taloyhtiön sääntöjä.

Päävuokralaisen vastuulla on ilmoittaa vuokranantajalle välittömästi, jos asunnossa tapahtuu vahinkoja tai tehdään muutoksia, kuten remontteja. Päävuokralainen on korvausvelvollinen, jos asunnolle tapahtuu jotain, siksi alivuokralaisen kannattaa hankkia oma erillinen kotivakuutus. Loppujen lopuksi päävuokralainen on aina vastuussa siitä, että asunnosta pidetään hyvää huolta ja se jätetään hyvään kuntoon vuokrasopimuksen päättyessä. Päävuokralainen voi vuokrata enintään puolet asunnosta alivuokralle niin kauan kuin päävuokralainen asuu itse myös asunnossa. Alivuokralaisen maksama vuokravastineen määrä ei saa ylittää vuokran kokonaismäärää.

Päävuokralainen vastaa asunnon vuokrasta, ja jos ensisijainen vuokralainen purkaa vuokrasopimuksen, myös alivuokralainen menettää asuinoikeuden asuinhuoneistossa. Vuokranantaja on taaskin henkilö tai vuokrayhtiö, joka omistaa asunnon ja vuokraa sen päävuokralaiselle, ja hän voi hankkia välitystoimiston tai käyttää asuinhuoneistojen välitykseen tarkoitettuja yrityksiä, etsimään hänelle vuokralaisen.

Alkuperäinen vuokranantaja ei ole osapuolena alivuokrasopimuksessa, eikä vuokranantajalta tarvitse erillistä lupaa alivuokraukseen. On kuitenkin otettavaa huomioon, ettei alivuokraussuhde saa aiheuttaa ikinä alkuperäiselle vuokranantajalle mitään häiriöitä tai muuta haittaa. Alivuokralaissopimus astuu voimaan, kun päävuokralainen antaa enintään puolet asunnostaan toisen henkilön käyttöön sovittua vuokraan eli vastinetta vastaan. Alivuokralaissuhteessa sekä päävuokralainen että alivuokralainen ovat kirjoilla samassa asunnossa. Joissakin tapauksissa päävuokralainen ei itse asu asunnossa, mutta osa asunnosta on oltava hänen hallussaan.

Lainsäädäntö ja vuokrasopimukset alivuokralaisen kanssa

Ympäristöministeriön ja muiden Suomen asuntolakien mukaan asunnon määritelmä on kokonainen asuinhuoneisto, omakotitalo tai rakennuksen osa. Asuinhuoneisto on huoneisto, johon kuuluu keittiö tai keittokomero. Se voi olla yksi- tai useampihuoneinen ympärivuotiseen asumiseen tarkoitettu asuinhuoneisto sisäänkäynteineen. Asunnossa on oltava tilat lepoa, vapaa-aikaa, ruokailua ja ruoanlaittoa, hygieniaa sekä asumisen edellyttämää huoltoa ja säilytystä varten. Myös tilojen käyttötarkoitus on määritelty laissa, eli vuokranantaja ei voi vuokrata mitään huonetta asuintilaksi, jos se on laillisesti merkitty liiketilaksi. Lisäksi vuokranantaja ei voi vuokrata mökkiä tai toimistotilaa jatkuvaksi asuintilaksi. Asuinhuoneistoa ei myöskään voida vuokrata yrityksen liiketilaksi.

Asunnon (asuintila) on oltava vähintään 7 m2, eikä siinä saa olla 1,6 metriä matalampaa tilaa. Asuinhuoneen korkeuden on oltava vähintään 2,5 metriä. Asuinhuoneen ikkunan on oltava 1/10 huoneen pinta-alasta. Asunnossa voi olla korkeudeltaan ja leveydeltään pienempiä huoneita, kuten ullakoita tai työhuoneita, mutta niitä ei pidetä lain mukaan asuintiloina.

Alivuokrauksesta ei tarvitse ilmoittaa erikseen vuokranantajalle, ja mikäli vuokrasopimuksessa on kohta, joka kieltää alivuokrauksen, ei ole kohta laillisesti pätevä. Koko asunnon uudelleenvuokraus eli jälleenvuokraus on taas kiellettyä ilman, että alivuokralainen ja päävuokralainen tekevät vuokrasopimuksen ennen vuokranantajan erillistä lupaa. Myös asunnon väliaikaisesta luovuttamisesta toisen käyttöön on sovittava vuokranantajan kanssa.

Ensivuokralaisen ja alivuokralaisen välinen vuokrasopimus on suotavaa tehdä kirjallisena, yksi kappale päävuokralaiselle ja toinen alivuokralaiselle. Alivuokrasopimus voidaan tehdä myös aina suullisena, mutta ongelmatilanteissa alivuokralaisen ei ole helppoa näyttää toteen, jos asunnolle on sattunut jotain.

Alivuokrasopimus

Alivuokralaisen kirjallisessa vuokrasopimuksessa, kuten tavallisissakin vuokrasopimuksissakin, tulee olla vuokrauksen alkamispäivä, onko vuokrasopimus määräaikainen vai toistaiseksi voimassa oleva, mikä on vuokran summa ja vuokranmaksupäivä, mitä alivuokrasopimus pitää sisällään, mitä muita mahdollisia kuluja tulee ilmenemään ja mitä oikeuksia kummalakin osapuolella on. Sopimuksen voi tehdä itse, tai vaihtoehtoisesti voi palkata asianajajan tekemään täysin juridillisesti pitävän alivuokrasopimuksen.

Alivuokrasopimus on täten pääkohdiltaan melko samanlainen, kuin tavallinenkin vuokrasopimus, mutta esimerkiksi sopimuksen irtisanomisajat ovat hieman erilaisia tavalliseen vuokrasopimuksen verrattuna. Alivuokralaisella on lain mukaan kahden viikon irtisanomisaika, määräaikaisen sopimuksen irtisanomiseen ennen määräajan päättymistä tarvitaan pätevä syy. Päävuokralaisen, joka on aina näissä sopimuksissa vuokranantajan roolissa, on irtisanottava alivuokralaisensa vähintään 3 kuukauden irtisanomisajalla, mikäli sopimus on kestänyt yli vuoden, muutoin irtisanomisaika on yksi kuukausi.

Päävuokralainen voi irtisanoa asunnon aina ilman erillistä syytä, olkoon kyseessä määräaikainen tai toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus. Jos alivuokralaisella on päävuokralaisen kanssa tehty määräaikainen vuokrasopimus, sen purkamiseen pitää olla alivuokralaiselta pätevä syy. Lisäksi, mikäli ensivuokralaisen vuokrasopimus päättyy, ei ole alivuokralaisella oikeutta jäädä asuntoon, vaikka alivuokralaissopimus olisikin tehty pidemmälle ajalle. Mikäli alivuokraaja haluaa vuokrata koko asunnon päävuokralaisen sopimuksen päätyttyä, on sen mahdollisuuksista keskusteltava vuokranantajan kanssa.

Päävuokralaisen ja alivuokralaisen vastuut

Alivuokraussuhteessa päävuokralainen on vastuussa kaikesta, mitä alkuperäisessä vuokrasopimuksessa on sovittu päävuokralaisen ja vuokranantajan kanssa. Alivuokralainen on taas vastuussa päävuokralaiselle, joka tässä kohtaa on vuokranantaja. Alivuokralaisen on lisäksi ilmoitettava itsensä taloyhtiön asukkaaksi ja rekisteröitävä osoite väestörekisterikeskukseen.

Alivuokralaisen ja päävuokralaisen on sovittava yhdessä kaikista jaettavista kuluista, kuten vesi- ja sähkölaskut, kotivakuutus, mahdollinen jaettu internet -yhteys ja muut mahdolliset säännölliset kuukausittaiset kulut. Nämä kulut voi myös sisällyttää alivuokralaisen maksamaan vuokraan.

Lisäksi, on otettava huomioon, että mikäli asunnossa sattuu vahinkoja, on päävuokralainen aina kaikista näistä vastuussa alkuperäiselle vuokranantajalle. Jos aiheutuneet vahingot ovat alivuokralaisen aiheuttamia, on hän vastuussa näistä päävuokralaiselle. Alivuokraukseen liittyy siis aina joitakin riskejä. Yksi esimerkki on, että alivuokralainen ei maksa vuokraa ajallaan tai vahingoittaa asuntoa, ja kuten jo mainitsimme, tällöin päävuokralainen on tästä vastuussa. Tästä syystä Suomessa on yleisesti käytössä vuokravakuus, joka kattaa mahdolliset vahingot. Alivuokrasuhteessa kannatta täten hankkia suojakseen oma erillinen kotivakuutus.

Alivuokraus käsittää enintään puolet asunnosta

Alivuokrauksesta puhutaan, kun päävuokralainen alivuokraa enintään puolet asunnosta toisen henkilön käyttöön. Jos asunto vuokrataan kokonaan kolmannelle osapuolelle tai vuokraus käsittää yli puolet asunnosta, on kyseessä silloin jälleenvuokraus, jolle ei ole asetettu maksimimääräaikaa. Lain mukaan vuokralainen saa luovuttaa koko asuntonsa toiselle henkilölle enintään kahdeksi vuodeksi, jos vuokralainen oleskelee toisessa paikkakunnassa työn, opiskelun, sairauden tai muista liittyvistä syistä, eikä vuokranantajalla ole syytä vastustaa tätä mistään syystä. Jälleenvuokrauksessa ja asunnon väliaikaisesta luovuttamisesta toisen henkilön käyttöön on sovittava vuokranantajan kanssa. Tässä kohtaa pitää myös tehdä jälleenvuokrasopimus tai väliaikaisesta asunnon luovuttamisesta välivuokrasopimus. Tutustumme jälleenvuokraukseen hieman myöhemmin tässä artikkelissamme.

Alivuokraamisen käytännön vinkit

Kämppiksinä tai yhdessä asuminen voi olla alussa hankalaa, mutta se ei ole asia, jota ei voisi ratkaista. On tärkeää sopia yhdessä päävuokralaisen kanssa, että kaikki osapuolet ymmärtävät, mitkä ovat yhdessä asumisen säännöt sekä käytännöt. Päävuokralaisella voi olla montakin alivuokralaista, joten silloin on hyvä kaikkien olla mukana keskustelussa säännöistä.

Ennen alivuokrasuhteen aloittamista olisi hyvä järjestää tapaaminen päävuokralaisen ja mahdollisten muiden yhdessä asuvien kanssa, ennen kuin kukaan allekirjoittaa mitään vuokrasopimuksia. Kannattaa miettiä etukäteen, mitä mahdollisia kysymyksiä esittää sekä päävuokralaiselle että mahdollisille kämppiksille, jotta saa hyvän käsityksen, minkälaista olisi asua yhdessä muiden henkilöiden kanssa.

Alivuokralaisen muistilista:

Tee kirjallinen, määräaikainen sopimus päävuokralaisen kanssa.
Sopikaa vuokran eräpäivästä, esimerkiksi kunkin kuukauden 2. päivä.
Jos päävuokralainen haluaa vuokravakuuden, tulee vakuus maksaa päävuokralaiselle ennen avainten luovuttamista.
Huoneiston avaimet tulee luovuttaa aina henkilökohtaisesti alivuokralaiselle, eikä koskaan välikäsien kautta.
Muistakaa sopia myös avainten palauttamisesta vuokrasopimuksen päätyttyä.
Muistuta, että päävuokralainen ilmoittaa alivuokralaissuhteesta taloyhtiölle sekä lisäksi alivuokralaisen pitää ilmoitta väestörekisterikeskukseen osoitteensa.

Vuokra-asunnon vakuutus eli kotivakuutus on ratkaisevassa asemassa suojellessasi omaisuuttasi, kun vuokraat asuntoa. Mutta tiesitkö, että se on yhtä tärkeä alivuokralaissuhteessa? On hyvin yleistä, ettei päävuokralaisen kotivakuutus ei kata alivuokralaisen aiheuttamia vahinkoja. Siksi näissä tapauksessa on alivuokralaisen hankittava oma kotivakuutus, jotta vahinkojen sattuessa ei aiheuttaisi lisäkuluja päävuokralaiselle tai sinulle itselleen. Toinen vaihtoehto on sopia vuokravakuudesta, joka maksetaan ennakkoon ja joka korvaa mahdolliset vahingot. Kuitenkin tulee muistaa, että päävuokralainen on aina yksin vastuussa kaikista asunnossa tapahtuvista mahdollisista vahingoista itse vuokranantajalle.

Alivuokraus ja verotus

Vuokratulot kuuluvat verotuksen piiriin ja ne tulee aina ilmoitta Suomen verottajalle. Vuokratuloista maksetaan aina veroja, kun annat jonkun muun käyttää omistamaasi tai hallinnoimaasi asuntoa, ajoneuvoasi tai muuta omaisuuttasi ja saat siitä vastineeksi rahaa tai muuta taloudellista etua. Vuokran lisäksi vuokratuloihin sisältyvät muut vuokralaiselta saadut maksut, kuten vesi-, sauna- tai taloyhtiön parkkipaikan maksut. Vuokravakuus sen sijaan ei ole tuloa vuokranantajalle, ellei sitä kuitata maksamattomasta vuokrasta tai alivuokralaisen aiheuttamista vahingoista.

Näin ollen myös alivuokratulot lasketaan vuokratuloksi. Alivuokralainen maksaa päävuokralaiselle vuokraoikeudesta käyttää osaa asunnosta ja alivuokralaisen maksama vuokra on päävuokralaisen veronalaista pääomatuloa, jotka tulee ilmoittaa valtiolle. Kaikki vuokratulot, niin ikään myös alivuokratulot, ja niihin liittyvät menot on ilmoitettava verotusta varten, vaikka veronalaista nettotuloa ei syntyisikään kaikkien kulujen vähentämisen jälkeen. Alivuokralaisen maksama vuokra verotetaan päävuokralaisen pääomatulona. Päävuokralainen voi vähentää alivuokraamisesta aiheutuneet kustannukset pääomatuloveroista.

Asunnon alivuokraus yritykselle

Asumiseen tarkoitettua huoneistosta ei voida lain mukaan vuokrata tai alivuokrata liiketilaksi yrityksille. Yritykset eivät voi vuokrata edes työntekijöilleen pelkästään osaa asunnosta. Yritykset voivat vuokrata työntekijöilleen työsuhdeasunnoksi kokonaisia asuntoja, joissa he voivat asua työskennellessään toisella paikkakunnalla.

Mikäli päävuokralainen on itsenäinen yrittäjä, voi hän käyttää osaa asunnostaan työtilana. Tässä tapauksessa yksityinen elinkeinoharjoittaja voi vähentää tästä tilasta aiheutuneet kulut yrityksen verotuksessa. Tässä ei kuitenkaan ole kyse alivuokrauksesta yritykselle.

Alivuokraaminen ja asumistuki

Kun päävuokralainen alivuokraa asuintilaa, se tulee vaikuttamaan sekä päävuokralaisen että alivuokralaisen asumistukeen. Koska päävuokralainen tulee saamaan tuloja alivuokrasopimuksesta, tämä tullaan huomioimaan mahdollisessa asumistuessa. Ensivuokralaisen saama Kelan asumistuki tulee olemaan pienempi, koska hän tulee saamaan tuloja alivuokralaiselta. Mikäli alivuokralaisella ei ole säännöllisiä tuloja, myös hän voi saada asumistukea. Asumistuki tulee aina hakea vain omaan osaansa vuokrasta.

Jälleenvuokraus ja asunnon väliaikainen vuokraus toiselle henkilölle

Jälleenvuokrauksesta puhutaan, kun vuokranantajalta asunnon vuokrannut henkilö haluaa uudelleen vuokraa asunnon kolmannelle henkilölle. Tähän tarvitaan aina lupa vuokranantajalta. Jälleenvuokrauksesta tehdään oma sopimuksensa. Jos ensivuokralainen haluaa purkaa oman vuokrasopimuksensa, on jälleenvuokraajalla mahdollisuus ottaa haltuunsa ensivuokralaissopimus, mikäli se sopii vuokranantajalle. Jälleenvuokraus voi olla määräaikainen tai toistaiseksi voimassaoleva, ja sopimuksen ehdot ovat eroavat alivuokrasopimuksesta.

Mahdollisuus on myös väliaikainen vuokra-asunnon luovutus toiselle henkilölle, jonka pituus voi olla maksimissaan 24 kuukautta. Tämä tulee aina sopia etukäteen vuokranantajan kanssa, joka voi vastustaa, eli kieltää asunnon luovuttamisen kolmannelle osapuolelle. Väliaikaista asunnon vuokrausta käytetään, jos päävuokralainen esimerkiksi muuttaa toiselle paikkakunnalle määräajaksi esimerkiksi koulun tai työn takia. Myös tähän sovelletaan alivuokrauksesta poikkeavia ehtoja.

Alivuokralaisen ja päävuokralaisen sopimukset

Alivuokralaisen ja vuokranantajan välillä ei ole alivuokralaissopimusta. Sopimus tehdään päävuokralaisen ja alivuokralaisen välillä ja alivuokralaissopimus kannatta tehdä kirjallisesti. Tästä löytyy todella hyvä ja ilmainen sopimuspohja alivuokraukseen, jota voi muokata mieleiseksi. Jos valmista sopimusmallia ei ole, tulisi varmistaa, että kirjallinen alivuokralasisopimus sisältää seuraavat kohdat:

Alivuokranantajan eli päävuokralaisen ja alivuokralaisen nimet.
Alivuokralle annettavan asuintilan tarkka osoite.
Alivuokrasopimuksen voimassaoloaika. Alivuokrasopimuksen tarkka ajanjakso, jossa on alkamis- ja päättymispäivä.
Vuokran määrä, eräpäivä ja kenelle vuokra on maksettava.
Vakuus ja miten se palautetaan alivuokrasopimuksen päättyessä.
Mikä osa asuntoa on tarkoitettu ainoastaan alivuokralaiselle, mitkä ovat yhteiset tilat, kuten olohuone, kylpyhuone ja varasto.
Voiko alivuokralaisella olla yövieraita ja onko vieraiden yöpymismäärää rajoitettu?
Käyttökustannukset, kuten sähkö-, vesi ja internetlaskut. Tämä voi olla prosenttiosuus laskusta tai kiinteä kuukausikustannus.
Yörauhan aika.
Tupakointia ja juomista koskevat säännöt.
Alivuokralaiselle osoitetut pysäköintipaikat.
Maininta siitä, että alivuokralainen on sidottu päävuokrasopimuksen sääntöihin.
Vahvistus siitä, että tilat ovat hyvässä kunnossa ja että alivuokralainen on vastuussa mahdollisten vahinkojen korvauksesta.
Alivuokranantajan ja alivuokralaisen allekirjoitus.
Allekirjoituspäivämäärä

Yleisimmät kysymykset ja vastaukset alivuokrauksesta

K: Pitääkö alivuokrauksesta ilmoittaa vuokranantajalle?

- Ei. Päävuokralainen voi alivuokrata enintään puolet asunnostaan ilman erillistä lupaa tai ilmoitusta vuokranantajalleen. Vuokranantaja ei voi myöskään lain mukaan kieltää alivuokrausta.

K: Voiko yritykseni alivuokrata huoneen työntekijälle?’

- Ei. Yritykset eivät voi alivuokrata asuintiloja päävuokralaiselta. Yrityksen on vuokrattava kokonaine asunto, mikäli toiveena on työsuhdeasunto.

K: Kuinka alivuokrauksen vuokra määritetään?

- Tämä on päävuokralaisen ja alivuokralaisen keskenään sopima vastine. Alivuokralaisen vastine ei kuitenkaan voi ylittää alkuperäisen vuokran määrää.

K: Voinko saada Kelan asumistukea, kun olen alivuokralainen?

- Kyllä. Alivuokralaisena kuulut eri ruokakuntaan, joten mikäli tulosi ovat riittämättömät, voit hakea asumistukea, jossa otetaan huomioon tulosi ja alivuokrasopimuksessa määritelty vuokravastine.

K: Kuinka pitkään alivuokralaissuhde voi kestää?

- Tähän ei ole asetettu maksimiaikaa. Ainoastaan, mikäli päävuokralainen irtisanoo asuntonsa, myös alivuokralaisen on muutettava asunnosta.

K: pitääkö päävuokralaisen maksaa veroja alivuokrauksesta?

- Kyllä. Alivuokrauksesta tulleet tulot lasketaan pääomatuloiksi ja niistä on päävuokralaisen maksettavaa veroja.

K: Alivuokralainen ei maksanut vuokraansa, kuka on vastuussa?

- Alivuokrauksessa on kaikista asunnon kustannuksista vastuussa päävuokralainen. Mikäli alivuokralainen ei maksa omaa vuokraansa, jää se päävuokralaisen maksettavaksi. Siksi on päävuokralaisen hyvä ottaa alivuokralaiselta vuokravakuus.