Vuokra-asunnon irtisanominen: Opas irtisanomisajan laskemiseen ja oikeuksiin

Kun asunto vuokrataan, on vuokrasopimus syytä tehdä aina kirjallisesti ihan jo oman oikeusturvan takia. Myös suullinen vuokrasopimus on pätevä, mutta suullisena tehty vuokrasopimus on aina toistaiseksi voimassa oleva. Ainoa poikkeus tähän on loma-asunnon tai mökin vuokraus tietyksi ajankohdaksi, tämän voi tehdä suullisena määräaikaisena sopimuksena.

Määräaikaisella ja toistaiseksi voimassaolevalla vuokrasopimuksella on merkittävä ero silloin, kun vuokra-asunto halutaan irtisanoa. Miten nämä eroavat toisistaan, kun kyseessä on irtisanomistilanne, mikä on irtisanomisaika, miten irtisanomisilmoitus tehdään tai mitkä ovat vuokralaisen oikeudet? Kerromme tästä sekä kaikesta vuokra-asunnon irtisanomiseen liittyvistä asioista tässä oppaassa.

Milloin ja miten irtisanomisaika lasketaan?

Jos vuokra-asunnosta tehty sopimus on määräaikainen, sitä ei voi irtisanoa ennen sopimuksessa olevaa määräajan päättymistä ilman sopimussakkoa, tästä kerromme lisää alempana. Toistaiseksi voimassaolevan vuokrasopimuksen kohdalla asia on toinen, sen voi vuokralaisena irtisanoa yhden kalenterikuukauden irtisanomisajalla. Tulee kuitenkin ottaa huomioon, että toistaiseksi voimassaolevissa vuokrasopimuksissa voi olla yhden vuoden sitoutumisaika, joten niin ikään näiden sopimusten kohdalla asuntoon tulee sitoutua vähintään vuodeksi.

Lakisääteiset irtisanomisajat vuokralaisen kohdalla:

• 1 kalenterikuukausi

Lakisääteiset irtisanomisajat vuokranantajan kohdalla:

• Kolme tai kuusi kuukautta

Alivuokrasuhteessa vuokratun kohteen kohdalla irtisanomisajat poikkeavat seuraavasti:

• Vuokranantajana lakisääteinen irtisanomisaika on

  • Yksi tai kolme kuukautta

• Alivuokralaisen lakisääteinen irtisanomisaika

  • 14 vuorokautta

Kun vuokrasuhde irtisanotaan, irtisanomisaika lasketaan aina seuraavan, kokonaisen kalenterikuukauden alkaessa. Eli esim. yli vuoden kestäneestä vuokrasuhteesta annetaan kirjallinen irtisanomisilmoitus 1. helmikuuta, irtisanomisaika alkaa maaliskuun alusta, ja asunnon vuokrasuhde päättyy maaliskuun viimeinen päivä.

Yksityisen vuokra-asunnon irtisanomisaika

Se, onko vuokra-asunto vuokrattu yksityiseltä henkilöltä tai vuokranvälitysyritykseltä, ei vaikuta lakisääteisiin irtisanomisaikoihin. Hyvin tärkeää on vain aina muistaa, että sopimus tehdään kirjallisesti ja että siinä on kirjattu kaikki ehdot oikein sekä tarkoin. Kirjallinen sopimus turvaa aina vuokralaisen sekä vuokranantajan oikeuksia, suullisissa sopimuksissa voi syntyä enemmän riitatilanteita, kun ei todisteita löydy kirjallisena.

Toistaiseksi voimassaolevan vuokrasopimuksen irtisanominen

Toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen voi irtisanoa itse vuokralainen tai vuokranantaja, tässä kohtaa tarkastelemme asiaa vuokralaisen näkökulmasta. Vuokralaisen tulee ilmoittaa vuokrasuhteen päättymisestä kirjallisesti sekä todistetusti, pelkkä suullinen ilmoitus tai sähköposti ei tässä kohtaa päde.

Vuokralaisena asunnon irtisanomiselle ei tarvitse mitään perusteita, irtisanomisaika on yksi kalenterikuukausi riippumatta siitä, kauan vuokrasuhde on kestänyt. On kuitenkin varsin yleistä, että toistaiseksi voimassa olevissa sopimuksissa on vuoden sitoutumisaika, joka tarkoittaa, että uutena vuokralaisena asunnossa tulee asua vähintään vuosi. Mahdollinen irtisanomisaika on siis näissä tapauksissa vasta 11 kuukauden päästä.

Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanominen

Määräaikaisen vuokrasopimuksen lähtökohta on, että se on voimassa sen ajan, joka sopimuksessa on mainittu sekä sovittu. Normaalisti, kun määräaikainen sopimus irtisanotaan aiemmin, siitä koituu sopimussakko, mutta myös nämä vuokrasopimuksen voidaan irtisanoa ennen määräajan loppumista.

Kun haluat irtisanoa määräaikaisen sopimuksen, voi tähän hakea lupaa tuomioistuimelta. Huoneistovuokralain pykälän 55 mukaan oikeuttavia syitä määräaikaisen sopimuksen irtisanomiseen vuokralaisen kohdalla ovat:

• Asunnossa asuvan sairaus tai vamma johtaa siihen, ettei asunnolle ole enää tarvetta

• Muutto toiselle paikkakunnalle opintojen, työn tai puolison töiden takia

• Muista edellä mainituista syistä määräajan voimassa pysyminen on vuokralaisen kannalta kohtuutonta

Tuomioistuimelta tulee hakea lupa aikaisempaan irtisanomiseen, ennen kuin sopimus tullaan irtisanomaan. Mikäli irtisanomisilmoitus on toimitettu ennen, ja peruste määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanomiselle on todettu, ei tätä ole enää mahdollista muuttaa. Mikäli oikeus myönnetään, on sillä vuokrasuhteen osapuolella, joka ei ole irtisanomista tehnyt, oikeus saada kohtuullinen hyvitys sopimuksen ennen aikaisen päättymisen aiheutuneista vahingoista.

Vuokrasopimuksen irtisanominen vuokranantajan toimesta

Kuten myös vuokralaisen, on myös vuokranantajan tehtävä irtisanomisilmoitus aina kirjallisesti sekä todistetusti. Tämän lisäksi syy irtisanomisen perusteelle tulee ilmoittaa aina sekä myös vuokrasuhteen päättymispäivä. Vuokranantajan toimesta tehtävät irtisanomisajat ovat pidempiä kuin asunnossa olevalla vuokralaisella, ja tähän vaikuttaa myös kuinka kauan vuokrasuhde on kestänyt.

Vuokranantajaa sitoo lakisääteiset irtisanomisajat toistaiseksi voimassaolevissa vuokrasopimuksissa:

• Alle vuoden kestänyt vuokrasuhde, irtisanomisaika on kolme kuukautta

• Vähintään vuoden kestänyt vuokrasopimus, irtisanomisaika kuusi kuukautta

Myös vuokranantajalla on oikeus sanoa irti määräaikainen vuokrasuhde, ja myös tällöin tulee hakea lupaa tuomioistuimelta. Vuokranantajalla on oikeus sanoa irti vuokrasopimus, jos hän tai perheenjäsen tarvitsee vuokrahuoneiston omaan käyttöönsä. Tämä pätee ainoastaan vain silloin, jos tälle muodostuu sellainen syy, mitä vuokranantaja ei ole voinut ottaa huomioon lainkaan sopimusta tehdessä. Myös muu tähän verrattavissa oleva syy voi riittää sopimuksen irtisanomiseen.

Sopimussakko vuokrasopimuksessa

Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta määrittää kummankin vuokrasuhteen osapuolille oikeuksia sekä velvollisuuksia, tämä koskee niin vuokralaista kuin vuokranantajaa. Vuokranantajan velvollisuuksiin kuuluu asunnon antaminen sopimuksessa sovitussa ajassa, ja vuokralaisen velvollisuus on maksaa vuokra ajallaan ja pitää asunto vahingoittumattomana. Jos näitä velvollisuuksia rikotaan, seuraa sopimusrikkomus ja sitä kautta voi syntyä sopimussakko. Sopimussakko voi syntyä myös, jos vuokrasopimus irtisanotaan ennen sopimuksessa olevaa päättymispäivää.

Mikä lasketaan sopimusrikkomukseksi

Vuokrasopimus sitoo aina kumpaakin osapuolta, ja tästä syystä se on paras tehdä kirjallisesti. Sopimuksesta löytyy aina vuokrasuhteen alkamisajankohta ja mahdollinen päättymispäivä, sekä esim. asunnon kunto ja sopimukseen kuuluvat mahdolliset kodinkoneet. Vuokranantaja rikkoo sopimusta, jos hän ei luovuta asuntoa vuokralaisen käyttöön sovittuna aikana tai asunnon kunnosta ei ole huolehdittu sovitusti.

Vuokralaisen sopimusrikko voi syntyä, jos

• Vuokra jätetään kokonaan maksamatta

• Vuokrasuhde lopetetaan ennen määräajan päättymistä

• Asunto on vahingoittunut laiminlyönnin tai huolimattomuuden perusteella

Vuokrasopimuksen purku

Vuokralaisena voit aina estää vakavat sopimusrikkomukset, kunhan vahingot tai maksamattomat vuokrat korvataan välittömästi. Mikäli näin ei tehdä, vakavista sopimusrikkomuksista voi seurata vuokrasuhteen purku tai vahingonkorvauksia eli sopimussakko. Häätöä eli vuokrasuhteen purkua hakee vuokranantaja, lain mukaan purkuun oikeuttava syy tulee olla jokin seuraavista:

• Vuokranmaksun laiminlyönti

• Vuokralainen vuokraa asunnon toisen henkilön käyttöön ilman lupaa

• Asuntoa käytetään muuhun tarkoitukseen, kuin mitä sopimuksessa on sovittu

• Vuokralainen häiritsee muita asukkaita käytöksellään

• Asuntoa laiminlyödään tai hoidetaan huonosti

• Asunnossa rikotaan terveyden tai järjestyksen säilyttämiseen määrättyjä sääntöjä

Vuokrasopimuksen purkamisen yleisin syy on maksamatta jätetyt vuokrat, yleensä 2-3 kuukauden maksamattomat vuokrat. Kyseessä on niin selkeä ja vakava sopimusrikko, joten vuokranantaja voi purkaa vuokrasuhteen välittömästi. Vuokranantajan kannattaa toimittaa sopimusrikkomuksista kirjallinen varoitus, missä lukee tarkat syyt varoitukselle. Ilman kirjallista varoitusta ei vuokrasuhdetta voi purkaa, ainoa poikkeus tähän on maksamattomat vuokrat tai asunnon luovutus jonkun toisen käyttöön. Purkuoikeutta ei ole, mikäli vuokralainen hoitaa välittömästi velvollisuutensa varoituksen saatuaan.

Sopimussakko

Kun vuokrasopimusta rikotaan, sen tehneelle osapuolelle syntyy vahingonkorvausvelvollisuus, ja siitä voi koitua sopimussakko. Jo itse vuokrasopimukseen voidaan määrittää ennalta sopimussakko, jolloin jos rikkomus tapahtuu, vältytään väärinymmärryksiltä ja se on helpompi todentaa. On kuitenkin aina hyvä ottaa huomioon, että sopimussakon tulee olla kummallekin, sekä vuokranantajalle että vuokralaiselle kohtuullisia.

Asunnon irtisanominen ja pois muuttaminen

Kun huoneistosta halutaan muuttaa, asunnosta tulee antaa kirjallinen irtisanomisilmoitus todistetusti. Vuokralaisena irtisanomisaika on yksi kalenterikuukausi, ja asunto tulee tyhjentää ja siivota muuttopäivänä. Muuttopäivä voi olla merkittynä sopimuksessa, mutta jos näin ei ole, on muuttopäivä seuraava arkipäivä vuokrasopimuksen päättyessä. Eli jos kalenterikuukauden viimeinen päivä on perjantai, muuttopäivä on seuraava arkipäivä eli maanantai.

Ennen muuttoa, huoneisto tarkistetaan yhdessä vuokranantajan kanssa. Normaalista kulumisesta, kuten naarmuista ei saa vaatia korvauksia, mutta jos asuntoon on aiheutunut vikoja, voi vuokralaiselta vaatia korvauksia. Näin on myös, jos huoneisto on siivottu huonosti. Kun asunnon kunto on hyväksytty vuokranantajan puolelta, korvauksia ei voi enää lain mukaan vaatia. Korvauksiin vuokranantaja voi käyttää vuokravakuutta, mutta vuokralaisena saat vuokravakuuden takaisin, jos asunnosta on pidetty hyvää huolta, loppusiivous on tehty huolella, kaikki vuokrat ja muut maksut on maksettu sekä kaikki avaimet on luovutettu omistajalle.

Vuokralaisen oikeudet ja velvollisuudet irtisanomistilanteessa

Asunnon vuokra-ajan velvollisuus on ilmoittaa irtisanomisesta asunnon vuokraajalle kirjallisesti sekä todistetusti. Kirjallinen ilmoitus takaa, ettei mahdollisia riitatilanteita synny, koska kumpikin osapuoli on tästä tietoinen. Tällöin alkaa yhden kuukauden irtisanomisaika, joka on aina yksi kalenteri kuukausi huolimatta siitä, onko huoneisto irtisanottu kuun ensimmäinen tai viimeinen päivä. Irtisanomisaika alkaa seuraavasta kokonaisesta kuukaudesta.

Muita velvollisuuksia vuokralaisena ovat:

• Asuntoa on hoidettava huolellisesti asumisen aikana, siivottava säännöllisesti sekä pidettävä puhtaana

• Asunnolle tulee tehdä loppusiivous, kaikki pinnat tulee pyyhkiä

• Asunnon kunnon tarkastus ja mahdollisten vikojen korjaus muuttaessa

• Kaikkien avainten luovutus kuittausta vastaan

Irtisanomisaika ja vuokran periminen irtisanomisajalta

Irtisanomisaika on aina asuinhuoneiston vuokrauslaissa määritelty, ja aika riippuu siitä, kumpi osapuolista sanoo irti vuokrasuhteen. Huoneistolain 53 § mukaan vuokranantajan irtisanomisajan lyhennyksen tai vuokralaisen irtisanomisen pidennyksen ehto on mitätön. Lain mukaan irtisanomisaika alkaa aina seuraavan kuukauden alusta, kun irtisanomisilmoitus on annettu ja vastaanotettu todistetusti kuluvan kuukauden aikana.

Vuokralaisen tulee maksaa irtisanomisajalta vuokra kokonaisuudessaan, ellei asiasta toisin mainita. Esim. suuret asuntoon tehtävät remontit voivat vähentää vuokran määrää. Vuokranantajan irtisanoessa vuokrasuhde, on vuokralaisella toistaiseksi voimassaolevien vuokrasopimusten kohdalla irtisanomissuoja, jos irtisanomisperusteet ovat hyvän tavan vastaisia tai perusteettomia.

Irtisanomisen tekeminen ja ilmoittaminen

Kuten jo aiemmin on mainittu, kirjallinen irtisanomisilmoitus tulee toimittaa myös todistetusti. Tämä tarkoittaa sitä, että pelkkä sähköposti ei riitä, vaan ilmoitus irtisanomisen vastaanottamisesta tulee varmistaa. Vastaanottajan tulee kuitata ilmoitus vastaanotetuksi tai sivullinen, kuten naapuri todistaa, että ilmoitus on vastaanotettu. Ilmoituksen voi lähettää myös postitse saantitodistuskirjeellä, kunhan vastaanottaja kuittaa ilmoituksen haetuksi. Tulee kuitenkin ottaa huomioon, että postitse lähetettävien ilmoitusten kanssa voi kestää, joten jos irtisanominen tehdään 29.3, mutta vastaanottaja kuittaa saaneensa ilmoituksen vasta 1.4, alkaa irtisanomisaika seuraavan kalenterikuun alusta.

Valitusmahdollisuudet ja oikeusturva

Oikeusturvan takaamiseksi vuokrasopimukseen on aina hyvä kirjata kaikki mahdolliset asiat, jotta epäselvyyksiltä vältytään. Vuokralaisena huoneiston irtisanomiselle ei tarvitse, mutta vuokranantajan tulee ilmoittaa aina perusteellinen ja todellinen syy irtisanomiselle. Mikäli syy vuokralaisen mielestä on täysin perusteeton, on vuokralaisella aina välitön sekä välillinen irtisanomissuoja.

Välitön irtisanomissuoja

Tuomioistuin voi vuokralaisen vaatimuksesta julistaa irtisanomisen pätemättömyyden välittömällä irtisanomissuojalla. Näitä tilanteita voivat olla esim. jos asunto irtisanotaan vuokran tarkistuksen johdosta, ja uutta vuokraa pidetään kohtuuttoman suurena tai vuokralaisen olosuhteet huomioon ottaen irtisanominen on kohtuuton eikä sille ole mitään hyväksyttävää syytä.

Vaatimus irtisanomisen julistamisesta tehottomaksi tulee viedä tuomioistuimelle ennen, kuin vuokrasuhde on päättynyt, mutta viimeistään kolmen kuukauden sisällä irtisanomisilmoituksen saamisesta. Jos tuomioistuin katsoo irtisanomisen perusteettomaksi, jatkuu vuokrasuhde täysin entisin ehdoin.

Välillinen irtisanomissuoja

Välillisessä irtisanomissuojassa vuokralainen joutuu muuttamaan pois vuokratusta asunnosta, mutta voi saada tästä vahingonkorvauksia. Kun vuokranantajan antamalle irtisanomiselle ei ole mitään hyväksyttävää syytä, on vuokralaisella oikeus saada korvauksia muuttokustannuksista ja kuluista, joita aiheutuu uuden asunnon hankkimisesta. Korvauksia voi saada myös asuntoon tehdyistä muutos- ja remonttitöistä, jotka ovat nostaneet asunnon arvoa.