Vuokratulojen verotus ja vähennykset: Täydellinen opas vuokranantajille

Johdanto

Nykypäivänä on hyvin yleistä, että suomalaisilla on asuntoja, joita vuokrataan toisen henkilön käyttöön. Asuntosijoittajien onkin hyvä tietää, että myös yksityisenä sijoittajana voi hakea saamista vuokratuloista verovähennyksiä. Nyrkkisääntönä on, että suurin osa asunnon vuokraamiseen liittyvistä kuluista voi vähentää verotuksessa. 

Verottaja katsoo asunnon vuokrauksen olevan tulonhankkimistoimintaa ja siitä tulee maksaa pääomatuloa veroprosentin mukaisesti. Tätä kuitenkin halutaan tukea verovähennyksillä, joista jokainen asunnon tai kiinteistön omistaja tulee hyötymään. Vuokratulojen verotus voi tuntua monimutkaiselta prosessilta etenkin, kun asunto tai kiinteistö laitetaan vuokralle ensimmäistä kertaa. 

Kaikki kulut eivät ole kuitenkaan vähennyskelpoisia, joten on hyvä tietää, mitä kustannuksia voi verotuksessa pääomatuloista vähentää. Kun asiaan perehtyy kunnolla, ja pitää itse kirjaa niin tuloista kuin menoista, asunnon vuokraus,vuokratulot tai siitä saatavat verovähennykset eivät tuota enää suurta päänvaivaa. Tämä täydellinen opas vuokranantajille ohjeistaa, miten vuokrattujen tilojen pääomatulo lasketaan sekä miten ilmoittaa vuokratulot ja vähennykset 2023 Suomen Verottajalle.

Vuokratulojen ilmoittaminen ja verotusohjeet

Verohallinnolle tulee ilmoittaa aina vuokratulot huolimatta siitä, onko vuokraustoiminta kannattavaa vai tappiollista. Verotusvuosi on aina yksi kalenterivuosi, joten vuokratulot katsotaan olevan aina sen vuoden tuloa, jolloin maksu on kirjattu. Eli mikäli vuokralainen maksaa joulukuun vuokran myöhässä vasta tammikuun puolella, katsotaan tämän olevan seuraavan vuoden tuloa. 

Verottaja tarvitsee seuraavat tiedot verotusta varten:

• Asunnon tai kiinteistön tiedot (osoite, koko, yms.)

• Asukkaiden tiedot

• Vuokrausaika

• Vuokratulot per kuukausi

• Verovähennykset, jotka voidaan vähentää verotuksessa

 Vuokraustoiminnan aloitus kannattaa ilmoittaa lisäksi välittömästi Verohallinnolle, jotta asunnon vuokrauksesta perittäviä veroja voi rauhassa maksaa osissa. Kannattaakin päivittää vuokratulot Verottajan tietoihin heti, eikä jäädä odottamaan keväällä tulevaa esitäytettyä veroilmoitusta. Yleisesti vuokrattavan kohteen omistaja tai omistajat ovat verovelvollisia vuokrasta saaduista tuloista. Vaikka kohteen omistuksesta on luovuttu, mutta siihen on edelleen hallinto-oikeus, on kohteesta saatu vuokratulo hallintaoikeuden haltijalla, joka on tuloista verovelvollinen.

Mitä ovat vuokratulot?

Vuokratuloja saadaan, kun toisen henkilön annetaan käyttää asuntoa, kiinteistöä, kulkuneuvoa tai muuta, ja siitä saadaan rahallista korvausta tai muuta rahanarvoista etua. Vuokratuloihin lasketaan myös muut vuokralaisen maksamat maksut, kuten esim. autopaikan vuokra. Vuokralaisen maksama vuokravakuus ei katsota vuokranantajan tuloksi, ennen kuin vasta silloin, jos vakuutta käytetään maksamattomiin vuokriin.

Vuokra-asunnon verovähennyksiin vaikuttaa tietenkin se, onko huoneistosta peritty käypää vuokraa yleisen vuokratason mukaisesti. Vuokraukseen kohdistuvia kuluja voi vähentää vain silloin, jos vuokrakohde on annettu vuokralle tulonhankkimistarkoituksessa. Käypä vuokra tarkoittaa kohtuullista vuokraa, joka on paikkakunnan vuokratason mukainen. Alle markkinahinnan vuokratusta asunnosta ei voi vähentää kaikkia kuluja, kuten vuokrauksesta aiheutuvia tappioita, korkomenoja tai lainan järjestelykuluja.

Näin ilmoitat vuokratulot veroilmoitukseen

Asuntosijoittajana vuokrauksesta saatavat tulot tulee aina ilmoittaa itse esitäytetyssä veroilmoituksessa. Tarkista veroilmoituksen tiedot vuokratulojen kohdalta, ja tee tarvittavat muutokset OmaVerossa tai siihen tarkoitetulla lomakkeella. Muutostiedot tulee palauttaa tarpeeksi ajoissa, jotta ne ehtivät Verohallinnolle esitäytetyssä veroilmoituksessa olevaan määräpäivään mennessä.

Tarkista, että veroilmoituksessa olevat tulot vuokrasta tai vuokrista ovat ilmoitettu oikein:

• Kaikki ansio vuokrasta tai vuokrista ovat maksuvuodelta, esim. vaikka vuokralainen maksaisi koko vuoden vuokran kerrallaan ennakkoon

• Ilmoitukseen merkitään vain oma osuus vuokra-ansioista, mikäli kyseessä on kohde, joka on osaomistuksessa

• Jokaisen sijoitusasunnon vuokratulot ja -menot tulee ilmoittaa erikseen

• Omalta yritykseltä saatu vuokratulo

• Mahdolliset elinkeinotoiminnan tai maatalouden ansiot, nämä katsotaan yritystuloksi, ei pääomatuloksi sekä kiinteistöyhtymän vuokratulot

Vaikka itse ilmoitukseen ei tarvitse liittää mitään liitteitä, tulee kuitit ja muut tositteet säilyttää itsellään. Kaikki kuitit tulee toimittaa Verohallintoon, mikäli niitä tullaan pyytämään erikseen. Lisäksi vuokraustoiminnasta kannattaa tehdä muistiinpanoja, joita voi tarvita verotusta varten myöhemmin. Tositteet ja muut merkinnät tulee säilyttää 6 vuotta verovuoden päättymisestä seuraavan vuoden alusta.

Vuokratulojen vähennykset

Asunto-osakkeen tai kiinteistön vuokraamisesta aiheutuneita kuluja voi vähentää verotuksessa, joko kokonaan, rajoitetusti tai ei ollenkaan. Asunto-osakkeen vuokratuloista voidaan vähentää vesi- ja autopaikkamaksut, hoito- ja pääomavastike, remonttikulut, irtaimen omaisuuden hankinta ja vuokrattavan kohteen muut juoksevat kulut. Kun vuokrataan kiinteistöä, vähennyskelpoisia kuluja ovat lisäksi sähkö- ja lämmityskulut, hankintamenot, kiinteistövero sekä vakuutusmaksut. Kuluista voi vähentää vain sen osan, joka osa vuokratun kohteen vuokraa sekä koskee kyseistä verovuotta.

Verotukseen tulee ilmoittaa vuokratulot myös siitä huolimatta, että vuokraustoiminnasta syntyy tappiota, tästä lisää artikkelissa myöhemmin. Vuokranantajan on huomioitava, että vuokratulo verotetaan vain nettovuokratuloista. Vähennykset vaikuttavat merkittävästi veroprosenttiin, vuokratulot lasketaan pääomatuloksi, joka on 30 000 euroon saakka 30 %, ja 34 % yli 30 000 euron tuloista. Ensin tulee tehdä tarvittavat vähennykset saaduista ansioista, jolloin vasta sitten pystytään laskemaan, paljonko vuokratuloista tulee maksaa veroa kokonaisuudessaan.

Hoito- ja pääomavastikkeet

Asunto-osakkeen hoitovastikkeet, jotka maksetaan taloyhtiölle, ovat vähennyskelpoisia verotuksessa siltä ajalta, kun kohde on vuokralla. Pääomavastikkeet eivät aina kuulu verovähennyksen piiriin, ne voidaan vähentää vuokratuloista vain, jos ne ovat kirjattu taloyhtiön kirjanpidossa tuloksi, eikä rahastoitu. Kun pääomavastike on kirjattu tulona, sillä, onko tehty remonttia, perusparannuksia vai vuosikorjauksia, ei ole lainkaan väliä, pääomavastike on vähennyskelpoinen. Rahastoitu pääomavastike katsotaan huoneiston hankintamenoksi, ja huomioidaan luovutusvoittona, kun asuntoa ollaan myymässä.

Hankintamenot

Hankintamenot koskevat niin ikään rakennuksia sekä irtaimen omaisuuden, nämä tulee ilmoittaa verotuksessa poistoina vuosittain. Hankintameno tarkoittaa tavallisesti arvoa, jolla omaisuus on hankittu sekä perusparannuksista aiheutuvat menot. Poisto tarkoittaa, että voidaan tehdä verovähennyksiä rakennuksen tai irtaimen omaisuuden hankintaan liittyviä kustannuksia, hankintameno jaetaan usealle vuodelle. 

Verohallintoon poistot tulee tehdä itse, niitä ei lisätä veroilmoitukseen automaattisesti. Poistojen prosenttiosuudet (4 tai 7 %) riippuvat vuokratusta kohteesta ja vuokra-ajan määrästä, poistoja voi tehdä vain, kun kiinteistö tai rakennus on vuokrattuna. Irtainta omaisuutta voi vuokranantajana joutua hankkimaan, esim. uusi jääkaappi rikkoutuneen tilalle. Jos hinta hankinnalle on yli 1 200 euroa, voi sen hakea vuokratuloista vähennyksiä 25 % vuosittaisina poistoina. Hankintamenoiksi ei lasketa kiinteistön maapohjan hankintaa eikä asunto-osakkeita tai kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeita.

Kalustettu asunto

Verotuksessa voi myös vähentää kalustetun asunnon vuokrauksen, yksiön kalusteiden verovähennys on enintään 40 euroa ja isomman huoneiston vähennys on 60 euroa kuukaudessa. Tämä kattaa kaikki kalustolle mahdollisesti koituvat vahingot sekä käyttökustannukset. Verovähennykseen voi hakea muutosta, jos verovähennystä haetaan selvityksen mukaisesti, jolloin se maksetaan tehtävän selvityksen mukaisesti. Lisäksi hoitovastike, joka maksetaan vuokratusta kohteesta, on verovähennyskelpoinen.

Sijoitusasunto

Sijoitusasunnon lainan korot sekä lainaan liittyvät sivukulut ovat vähennyskelpoisia, jos laina on pankissa kirjattu tulonhankkimislainaksi. Suomen Verottaja saa kaikilta pankeilta tiedot lainoista sekä niiden koroista, ja nämä näkyvät esitäytetyssä veroilmoituksessa. Tarkista aina, että laina ei ole merkittynä asuntolainaksi, tällöin velan korkoja tai muita lainan sivukuluja ei ole mahdollista vähentää verotuksessa. Kun vuokrattava sijoitusasunto on merkitty tulonhankkimislainaksi, voi myös taloyhtiölle maksettavat lainanvastikkeet kokonaisuudessaan vähentää verotuksessa.

Remonttikulut

Kun remontit koskevat vuokralla olevaa asuntoa tai kiinteistöä, voi remontista aiheutuvia tiettyjä kuluja vähentää vuokratuloista. Vähennyksiin vaikuttaa etenkin se, onko kyseessä perusparannus vai vuosikorjaus. Vuosikorjauksessa vuokrattava asunto tai kiinteistö on tarkoitus saada se alkuperäistä vastaavaan kuntoon, tässä otetaan huomioon remontti hetken yleinen vaatimustaso. 

Vuosikorjauksiin huomioidaan mm.:

• seinäpinnat, maalaaminen tai tapetointi

• kodinkoneiden tai laitteiden vaihto

• keittiökaappien tai wc -kalusteiden uusiminen

• ovien tai ikkunoiden vaihdot

Perusparannus poikkeaa vuosikorjauksesta siten, että siihen lasketaan muutostyöt ja uudistustyöt, kuten huoneiston tai rakennuksen laajentaminen sekä se, että vuokrattavaa kohdetta parannetaan tasokkaammaksi. Se, onko kyse vuosikorjauksesta vai perusparannuksesta on usein hankalaa erotella, remontit ovat usein kumpaakin. Tässä tapauksessa kustannukset erotellaan remontin laajuuden sekä laadun mukaan.

Perusparannuksiin lasketaan mm.:

• tilamuutokset, kuten varastotilan muutos saunaksi

• uusien parvekelasien asennus

• rakenteiden sekä perustusten parannus

• lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmien asennus tai parannus

• vesi- ja viemäröintiputkistojen parannus

Kun asunnon vuokraaja on itse teettänyt remontti, sen aiheuttamat kulut voidaan vähentää sinä vuonna, jolloin ne on maksettu. Taloyhtiön teettämä remontti voidaan vähentää samalla tavalla kuin pääomavastike, jos se on ilmoitettu tuloksi taloyhtiön kirjanpidossa. Muutoin, aivan kuten perusparannuksissa, ne katsotaan hankintamenoiksi, ja tullaan vähentämään vuosittaisina poistoina tai kuin asunto myydään.

Kun vuokrattava kohde ei ole vuokralla remontin aikana, remontista aiheutuvia kuluja ei voi vähentää vuokratuloista. Kun remontti tehdään itse, omaa työtä ei verotuksessa huomioida, toisin kuin materiaalikulut, matkakulut sekä muiden työnteosta maksettavat palkat. Jos remonttikuluja haluaa vähentää vuokratuloista, tulee remontti tehdä aikana, kun vuokralainen asuu huoneistossa tai kiinteistössä. Mikäli remontti tehdään aikana, jolloin vuokralaista ei ole paikalla, remonttikulut voi vähennyksen sijaan vähentää hankintamenoina.

Muut juoksevat verovähennyskelpoiset kulut

Verohallinto ottaa myös huomioon muita asunnonvuokraukseen liittyviä kuluja, kuten matkakuluja, kuten asunnon esittely- sekä tarkastuskulut. Kun matka, joka liittyy vuokraustoimintaan, aiheuttaa lisäkuluja, kuten yöpymisen vieraalla paikkakunnalla, voi olla oikeutettu puolipäivä- tai päivärahaan. Pidä vuokraukseen liittyvistä matkoista aina päiväkirjaa, jos Verottaja vaatii matkoista selvitystä.

Puhelinkuluistakin voi hakea verovähennystä, tämä tulee selvittää veroilmoituksessa. Mikäli kasvaneista puhelinkuluista haluaa vähennyksen, asia pitää selvittää veroilmoitukseen. Vähennykseen on oikeutettu, jos vuokraustoiminta lisää puhelinlaskun summaa tai jos vuokraustoimintaa varten on otettu käyttöön kalliimpi liittymä tai oma liittymä. Kalliimman ja halvemman liittymän erotus on tällöin vähennyskelpoinen, oma liittymä pelkkää vuokraustoimintaa varten on kokonaan vähennettävissä.

Näiden lisäksi voi vähentää verotuksesta:

• Sijoitusasunnon näytöistä aiheutuvat kulut

• Kokoukset

• Asunnon tarkastuskäynnit

• Allekirjoitusta vaativat tapaamiset

• Vuokravälittäjien palkkiot, kun asunnon vuokraamista varten on vuokranvälitysyritys

• Luottotietojen tarkistusmaksut

Vuokratulojen verotus ja vähennykset yritykselle

Kun asunto tai kiinteistö vuokrataan yritykselle, ei verotus vuokrasta tai sen vähennyksistä poikkea lainkaan siitä, kun vuokrataan fyysisellen henkilölle. Vuokranantaja on oikeutettu saamaan verovähennyksiä vuokratuloista samalla tavalla kuin vuokrataan kiinteistö henkilöille tai yritykselle. 

Kun yritys vuokraa huoneiston tai kiinteistön työntekijöilleen työsuhdeasunnoksi, voi vuokraava yritys saada työsuhdeasuntovähennyksen. Vuonna 2023 työsuhdeasunnon vähennys verotuksessa on enintään 450 euroa, mutta ei kuitenkaan enempää kuin vuokra, joka tulee maksaa itse. Työsuhdeasunnon verovähennys on ansiotulojen tulonhankkimismenoa, ei pääomatuloista tapahtuvaa verotusta.

Tappioiden vähentäminen vuokratuloista

Vuokraustoimintaan liittyy aina riskejä, ja toisinaan vuokrauksesta aiheutuu enemmän kuluja kuin tuloja. Mahdolliset vuokraustoiminnan tappiot voi vähentää muista pääomatuloista, kuten osinko- tai korkotuloista. Mikäli muita pääomatuloja ei ole, vuokraustoiminnasta aiheutuu pääomatulon alijäämä, jonka Verohallinto vähentää syntyneestä tappiosta alijäämähyvityksenä 30 % ansiotuloista. Tätä tappiota ei siis voi vähentää suoraan seuraavien vuosien vuokratuloista. Kun tappio pääomatuloista on suurempi kuin pääomatulojen kokonaissumma, se tullaan vähentämään seuraavan 10 vuoden ajan pääomatuloista, jos näitä tuloja tulee.

Sähkön verovähennys vuokratuloista

Vuoden 2023 alussa sähkön hinta nousi hyvin korkealle Suomessa, ja sähkön verovähennyksen voi saada ainoastaan tammi- huhtikuulta 2023. Sähkön vähennys on mahdollista hakea, jos sähköenergian hinta 4 kuukaudelta on yli 2 000 euroa, tästä saa 60 % vähennystä. Tämä vähennys koskee vain vakituisia asuntoja, ja se myönnetään vain yhteen asuntoon. 

Tämä sähkövähennys lasketaan kotivähennyksiin, joissa on 100 euron omavastuu, ja vuokranantaja ei voi kotivähennyksiä saada. Jos kyseessä on tulonhankkimistoiminta, vuokrattavan kiinteistön kuluihin lasketaan sähkö- sekä lämmityskulut, ja nämä voidaan ilmoittaa veroilmoituksessa käytön mukaan. Kun vain osa omasta kodista on vuokralla, sähköstä aiheutuvia samoja kuluja ei voi lisätä verotuksessa sekä vuokratuloihin että sähkövähennykseen.

Asunnon vuokrauksen verotus ja vähennykset

Vuokratulot huomioidaan automaattisesti verotuksessa, jos Verottajalla on tiedossa aiempien vuokratulojen tiedot. Veroprosentti tai ennakkovero lasketaan näiden tietojen perusteella, verokortissa kuitenkin vain pääsääntöisesti enintään vain tiettyyn euromäärään asti. Kun vuokrattavasta asunnosta annetut tulot sekä niistä tehdyt vähennykset ovat kirjattu oikein, eikä näissä ole muutoksia, mitään erillisiä toimenpiteitä ei tarvita.

Mikäli vuokraustoiminnassa tapahtuu muutoksia, voi tilata uuden verokortin tai hakea muutosta ennakkoveroon. Kun taas vuokratulosta haetaan vähennyksiä ensimmäistä kertaa, ilmoita vuokratulot verokorttiin tai ennakkoveroa, jotta vältytään jäännösverolta. Uusi verokortti on helposti tilattavissa OmaVerossa tai maksaa ennakkoverona, jolloin Verohallinto laskee maksuerät joko yhdessä tai useammassa erässä. Muutosten sattuessa toimi aina ajoissa ennakkoveron kohdalla, jos ennakkoveron poistoa ei haeta erikseen ja tätä ei makseta, se siirtyy ulosottoon maksumuistutuksen jälkeen. Keväällä saapuva esitäytetty veroilmoitus on aina tarkistettava huolellisesti, että tiedot pitävät täysin paikkansa, ja tarvittaessa tehdään muutokset veroilmoitukseen.

Alivuokrauksen verotus ja vähennykset

Kun osa tai koko asunto vuokrataan toisen henkilön käyttöön ja häneltä saadaan vuokraa tai muuta vastiketta, syntyy alivuokralaissopimus. Alivuokralaisen maksama osuus on päävuokralaiselle aina veronalaista pääomatuloa. Vuokravähennyskelpoisia kuluja ovat kaikki ne menot, jotka aiheutuvat vuokrauksesta, kuten itse vuokran osuus sekä mahdolliset vesi-, ja sähkömaksut sekä muut kuluvat menot.

Päätelmä

Kun huoneisto, kiinteistö tai sijoitusasunto vuokrataan toisen käyttöön, tästä koituu yleensä aina tuloa, mikäli asunto on vuokrattu käypään markkinahintaan. Vuokratulojen verovähennykset voivat tuntua aluksi sekavalta, mutta asiaan perehtymällä, tämä ei ole monimutkaista. Vuokratulo lasketaan verotuksessa pääomatuloksi, joka on 30 % 30 000 euron tuloista ja ylimenevästä osuudesta 34 %. Tämän vuoksi vuokrasta aiheutuvista ansioista on mahdollista hakea verovähennyksiä, kuten hoitovastikkeesta, vesimaksuista tai jopa remonttikuluista. 

Vuokratuloista kannattaa hakea verovähennyksiä, jotka haetaan aina nettovuokratuloista. Tästä syystä on tärkeää pitää kirjaa asunnon vuokrauksesta kohdistuvista tuloista sekä kuluista. Vuokraustoiminnasta saadut kuitit sekä tositteet tulee säilyttää vähintään kuusi vuotta, näitä ei tarvitse toimittaa verottajalle, mikäli niitä ei pyydetä. Vuokrauksesta aiheutuvat kulut ja menot tulevat vaikuttamaan veroprosenttiisi ja vähennyksiä hakemalla, veron määrä vuokratuloista tulee olemaan pienempi. Kun asunto tai kiinteistö vuokrataan ensimmäistä kertaa, tulee tästä ilmoittaa heti Verottajalle, jotta vältyt suurilta mätkyiltä. Vuokraustoiminnasta saatavat tulot tulee merkitä esitäytettyyn veroilmoitukseen, ja verot voi maksaa ennakkoverona tai tilaamalla uuden verokortin. Syventävät vero-ohjeet löytyvät verottajan sivuilta, vinkkejä ja muuta hyödyllistä tietoa vuokrauksesta löytyy rentola.fi- sivuilta.